מס על השכרת דירה

מס על השכרת דירה:

בעלי דירות המשכירים דירת מגורים בישראל יכולים לבחור בין שלושה מסלולי מיסוי:

  • מסלול פטור ממס.
  • מסלול מס בשיעור 10%.
  • מסלול רגיל.
  • מסלול פטור ממס: במסגרת מסלול זה יינתן פטור מלא ממס בגין דמי שכירות מהשכרת דירה למגורים בתנאים הבאים:
  • המשכיר הינו יחיד (ולא תאגיד).
  • הנכס המושכר הינו "דירת מגורים".
  • קיים הסכם שכירות חתום בין הצדדים לפיו מטרת השכירות הינה מגורים בלבד.
  • הנכס מושכר ליחיד (או ל"חבר בני אדם" שאושר ע"י נציב מס הכנסה).
  • הדירה אינה רשומה בספרי העסק של הנישום.

במסלול זה יינתן פטור ממס על הכנסותיו מדמי שכירות (גם בגין דמי שכירות ממספר דירות) עד לתקרה של 4,980 ₪ (נכון לשנת 2013), אך במסלול זה לא ניתן לתבוע הוצאות לרבות הוצאות פחת. במידה ודמי השכירות שהתקבלו עולים על תקרת הפטור תחושב "תקרה מתואמת" באופן הבא: "שקל למעלה=שקל למטה".  לדוגמה: במקרה בו דמי השכירות החודשיים יעלו ב-1,000 ₪ מעבר לתקרת הפטור (כלומר, דמי שכירות חודשיים 5,980 ₪) תקרת הפטור המתואמת תופחת ב- 1,000 ₪ ותעמוד על סך 3,980 ₪ (במקום 4,980 ₪). כל ההכנסה שמעל תקרת הפטור המתואמת תחויב במס לפי שיעור המס השולי של הנישום.

יצוין כי, במצב בו דמי השכירות מגיעים לכפל תקרת הפטור, למעשה מתבטל הפטור ומלוא דמי השכירות יחויבו בתשלום מס שולי.

  • מסלול מס בשיעור 10%: בהתאם להוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, במסגרת מסלול זה ניתן לשלם מס מופחת בשיעור 10% בלבד על הכנסות מהשכרת דירת מגורים וזאת בתנאי שהנישום יעמוד בתנאים הבאים:
  • ההכנסה מדמי השכירות אינה מוגדרת כהכנסה מ"עסק".
  • שולמה מקדמה בגובה 10% מדמי השכירות בתוך 30 יום מיום קבלת דמי השכירות  (לחלופין, ניתן לשלם מקדמות).

במסלול זה אין מגבלה של סכום ההכנסות מדמי שכירות, המס המופחת יחול על כל  ההכנסות מדמי השכירות החל מן השקל הראשון ללא מגבלה.

במסלול זה המשכיר לא יהיה זכאי לנכות הוצאות מכל מין וסוג שהוא, לרבות הוצאות פחת וכן המשכיר לא יוכל לנצל זיכויים או פטורים שונים.

בנוסף לכך, בעת מכירת הנכס רשויות המס יוסיפו לשווי המכירה את הוצאות הפחת שלא נוכה בפועל.

מסלול מס רגיל:

במסלול זה ההכנסות מדמי השכירות מצטרפות להכנסות האחרות של הנישום ומחויבות במס בהתאם לשיעור המס השולי של הנישום.

במסלול זה ניתן לנכות הוצאות שוטפות, לרבות ניכוי הוצאות פחת וההכנסה החייבת בתשלום מס תחושב בניכוי ההוצאות.

במקרים בהם ישנן הוצאות גבוהות יחסית הקשורות לדירה המושכרת (שיפוצים, הוצ' מימון וכדו') מסלול זה עשוי להיות אטרקטיבי. יודגש כי, במצבים בהם עיסוק הנישום הוא השכרת דירות וההכנסות משכר דירה מגיעות לכדי עסק ההכנסות מהשכרת דירות יחויבו במס במסגרת מסלול זה ולא ניתן יהיה לבחור במסלול אחר.

כללי:

בהתאם לסעיף 31(1) לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, חל פטור ממס ערך מוסף על השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנה.

על פי סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח לאומי (נוסח משולב), תשנ"ה-1995 חל פטור מדמי ביטוח לאומי על הכנסות  מהשכרת דירה למגורים במקרים שבהם חל על ההכנסות מדמי השכירות הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (מסלול ה – 10%) או כאשר ההכנסות דמי השכירות פטורות ממס בהתאם להוראות חוק מס הכנסה.

בחירה נכונה של מסלול המס עשויה להיות שונה בין נישומים שונים ולכן טרם קבלת ההחלטה בדבר מסלול המס, מומלץ להיוועץ עם גורם מקצועי.