מיסוי הכנסות מהשכרת דירות
בעלי דירות המשכירים דירת מגורים בישראל יכולים לבחור בין שלושה מסלולי מיסוי:
- מסלול פטור ממס.
- מסלול מס בשיעור 10%.
- מסלול רגיל.
- מסלול פטור ממס: במסגרת מסלול זה יינתן פטור מלא ממס בגין דמי שכירות מהשכרת דירה למגורים בתנאים הבאים:
- המשכיר הינו יחיד (ולא תאגיד).
- הנכס המושכר הינו "דירת מגורים".
- קיים הסכם שכירות חתום בין הצדדים לפיו מטרת השכירות הינה מגורים בלבד.
- הנכס מושכר ליחיד (או ל"חבר בני אדם" שאושר ע"י נציב מס הכנסה).
- הדירה אינה רשומה בספרי העסק של הנישום.
הכנסות משכירות מעל 5,100 ש"ח ופחות מ-10,200 ש"ח לחודש
- אם גובה ההכנסות משכירות גבוה מ-5,100 ש"ח ונמוך מ-10,200 ש"ח, יינתן פטור ממס רק על חלק מהסכום.
- גובה הפטור יחושב באופן הבא:
- תחילה מחשבים בכמה עולה גובה השכירות על 5,100 ש"ח. (סך ההכנסות משכירות פחות 5,100).
- את התוצאה המתקבלת יש להפחית מהסכום 5,100 ש"ח (כלומר: 5,100 פחות הסכום שהתקבל בסעיף הקודם), והתוצאה שתתקבל היא סכום ההכנסות שעליהן יינתן פטור.
מסלול מס בשיעור 10%: בהתאם להוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, במסגרת מסלול זה ניתן לשלם מס מופחת בשיעור 10% בלבד על הכנסות מהשכרת דירת מגורים וזאת בתנאי שהנישום יעמוד בתנאים הבאים:
- ההכנסה מדמי השכירות אינה מוגדרת כהכנסה מ"עסק".
- שולמה מקדמה בגובה 10% מדמי השכירות בתוך 30 יום מיום קבלת דמי השכירות (לחלופין, ניתן לשלםמקדמות).
במסלול זה אין מגבלה של סכום ההכנסות מדמי שכירות, המס המופחת יחול על כל ההכנסות מדמי השכירות החל מן השקל הראשון ללא מגבלה.
במסלול זה המשכיר לא יהיה זכאי לנכות הוצאות מכל מין וסוג שהוא, לרבות הוצאות פחת וכן המשכיר לא יוכל לנצל זיכויים או פטורים שונים.
בנוסף לכך, בעת מכירת הנכס רשויות המס יוסיפו לשווי המכירה את הוצאות הפחת שלא נוכה בפועל.
מסלול מס רגיל:
במסלול זה ההכנסות מדמי השכירות מצטרפות להכנסות האחרות של הנישום ומחויבות במס בהתאם לשיעור המס השולי של הנישום.
במסלול זה ניתן לנכות הוצאות שוטפות, לרבות ניכוי הוצאות פחת וההכנסה החייבת בתשלום מס תחושב בניכוי ההוצאות.
במקרים בהם ישנן הוצאות גבוהות יחסית הקשורות לדירה המושכרת (שיפוצים, הוצ' מימון וכדו') מסלול זה עשוי להיות אטרקטיבי. יודגש כי, במצבים בהם עיסוק הנישום הוא השכרת דירות וההכנסות משכר דירה מגיעות לכדי עסק ההכנסות מהשכרת דירות יחויבו במס במסגרת מסלול זה ולא ניתן יהיה לבחור במסלול אחר.
כללי:
בהתאם לסעיף 31(1) לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, חל פטור ממס ערך מוסף על השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנה.
על פי סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח לאומי (נוסח משולב), תשנ"ה-1995 חל פטור מדמי ביטוח לאומי על הכנסות מהשכרת דירה למגורים במקרים שבהם חל על ההכנסות מדמי השכירות הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (מסלול ה – 10%) או כאשר ההכנסות דמי השכירות פטורות ממס בהתאם להוראות חוק מס הכנסה.
בחירה נכונה של מסלול המס עשויה להיות שונה בין נישומים שונים ולכן טרם קבלת ההחלטה בדבר מסלול המס, מומלץ להיוועץ עם גורם מקצועי.
