מיסים בתמ"א 38

תמ"א 38 רקע כללי:

תקן  ישראלי (ת"י) מס' 413 עוסק בעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. תכנית מתאר ארצית מס' 38 (תמ"א 38) עוסקת בחיזוק מבנים, שאינם עומדים בדרישות התקן הישראלי 413. בשנת 2005 אישרה הממשלה את התכנית (תמ"א 38) במסגרתה ניתן לקבל זכויות לתוספת בניה. כמו כן, ניתנו הטבות מס משמעותיות בכפוף לביצוע חיזוקים למבנה בהתאם לתמ"א 38. בשנת 2011 אישרה הממשלה את התיקון השני לתמ"א 38 (תמ"א 38/2) במסגרתו ניתן להרוס בניין ישן שעומד בתנאי תמ"א 38 הרגילה ולבנות במקומו בניין חדש – "פינוי בינוי".

היבטי מיסים בתמ"א 38:

בעסקת מקרקעין חל על הרוכש חובת תשלום מס רכישה ועל המוכר חלה חובה לשלם מס שבח והיטל השבחה. מתוך רצון לעודד חיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38, העניק המחוקק פטור ממס שבח, פטור מהיטל השבחה ופטור ממע"מ בגין מכירת זכויות בניה מכוח תמ"א 38 לבעלי הקרקע (הדיירים הקיימים בבניין). בהקשר זה יודגש כי, במידה והיזם משלם לדיירים במזומן ולא באמצעות מתן שירותי בניה לא יזכו הדיירים לפטורים, כאמור לעיל.היזם בפרויקט תמ"א 38 חייב במס רכישה בדומה לעסקת מקרקעין רגילה.

מס שבח מקרקעין:

מס שבח הינו מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. המס מוטל על הרווח נטו, כלומר ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה בניכוי עלויות הקשורות להשבחת הנכס.

מכירת זכויות הבניה הניתנות מכוח תמ"א 38 הינה עסקת מקרקעין ועקרונית נחשבת לעסקה במקרקעין החייבת בתשלום מס שבח ע"י המוכר (בעל הדירה).  בכדי לעודד ביצוע פרויקטים במסגרת תמ"א 38 העניק המחוקק פטור מתשלום מס שבח בתנאי שהתמורה ניתנה בשרותי בניה ולא במזומן. שירותי בניה, כאמור, הוגדרו כמפורט להלן:

  • חיזוק המבנה מפני רעידת אדמה.
  • הרחבת יחידת הדיור הקיימת במבנה.
  • התקנת מעלית.
  • שיפוץ ועיצוב המבנה.
  • בניה/הסדרת מקומות חניה.
  • בניית מרפסות לדיירים.
  • הוצאות הנובעות אגב שירותי הבניה, כאמור לעיל, תשלום לאדריכל, מהנדס, רואה חשבון, עורך דין וכדו'.

במסגרת תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין העניק המחוקק פטור ממס שבח גם על עסקאות פינוי בינוי המתבצעות מכוח תמ"א 38/2.
מכירת דירה אחת שהתקבלה מכוח פרויקט פינוי בינוי (תמ"א 38/2) תהא פטורה מתשלום מס שבח תחת מגבלת שטח ושווי כמפורט בחוק.

בהקשר זה יצוין כי, ביישובי פריפריה הפטור חל על מכירת 2 דירות.

היטל השבחה:

היטל השבחה חל על בעל הזכיות במקרקעין בגין הטבות בניה שאושרו ע"י הוועדה מקומית.

שיעור היטל ההשבחה שווה למחצית שווי ההטבה שניתנה. בהקשר זה יצוין כי, שווי ההטבה נקבע ע"י שמאי מקרקעין מטעם הרשות המקומית וכי במקרים מסוימים ניתן לערער על השווי שנקבע באמצעות הערכת שווי של שמאי נוסף.

בהתאם להוראת שעה היטל השבחה הנובע מכוח תמ"א 38 פטור מתשלום היטל השבחה.

מס ערך מוסף (מע"מ):

עקרונית בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 מחויבים בתשלום מע"מ בגין התמורה ממכירת זכויות הבניה (התמורה=שווי שירותי הבניה שמקבלים דיירי הבניין). בכדי להימנע מתמריץ שלישי נקבע בסעיף 31 ב' לחוק מע"מ, כי בגין שירותי בנייה שהתקבלו כתמורה למכירת זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 ושמכירתן הייתה פטורה ממס שבח – יינתן פטור מתשלום מע"מ.  יודגש כי, עד לתיקון 47 לחוק מע"מ שהתקבל בחודש נובמבר 2014 ניתן פטור ממע"מ ולא מע"מ "בשיעור אפס" ולכן הקבלן לא יכול היה לקזז את מע"מ התשומות הנובעות ממתן שירותי הבנייה. במטרה להגדיל את הכדאיות הכלכלית בפרויקטים של התחדשות עירונית אושר כאמור תיקון 47 לחוק המע"מ המורה על הטלת מע"מ בשיעור 0% על שירותי הבנייה בהתחדשות עירונית ובכך מאפשר לקבלן לקזז את המע"מ הנובע מעלויות הבניה.

מס רכישה:

מס רכישה חל על היזם בגין רכישת הזכויות, לרבות זכויות הניתנות מכוח תמ"א 38